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会计专业方向,全国会计继续教育网,房地产开发企业预缴税款的会计处理

时间:2020/5/22 4:26:13   作者:www.oujinsen.cn   来源:网络   阅读:28   评论:0
内容摘要:全国会计继续教育网[内容概述]一、基本规定(一)税收政策规定1。如何提前交税?国家税务总局2016年第18号公告明确规定,自行开发的房地产项目采用预缴方式销售时,预缴增值税,预缴比例为收到预缴款时的3%。并在收到预付款后的次月纳税申报期内向国家主管税务机关预缴税款。2。如何抵扣税...

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[内容概述]一、基本规定(一)收政策规定1。如何提前交税?国家税务总局2016年第18号公告明确规定,自行开发的房地产项目采用预缴方式销售时,预缴增值税,预缴比例为收到预缴款时的3%。并在收到预付款后的次月纳税申报期内向国家主管税务机关预缴税款。2。如何抵扣税款?国税总经理

一。如何提前交税?国家税务总局2016年第18号公告明确规定,自行开发的房地产项目采用预缴方式销售时,预缴增值税,预缴比例为收到预缴款时的3%。并在收到预付款后的次月纳税申报期内向国家主管税务机关预缴税款。

2。如何抵扣税款?根据国家税务总局2016年8月18日的公告,房地产开发企业发生纳税义务时,按适用税率计算当期应纳税额,扣除预缴税款后,向国家主管税务机关申报纳税。未完全抵扣的预缴税金,可以结转下期继续抵扣。

从上述规定来看,现行税收政策允许不同项目抵减房地产开发企业的预缴税金。此外,从填写增值税纳税申报的角度来看,也支持混合抵销。

企业预缴增值税,应当借记预缴增值税科目,贷记银行存款科目。月末,企业将预缴增值税明细余额转入未缴增值税明细账,借记未缴增值税科目,贷记预缴增值税科目。房地产开发企业等,在预缴增值税后发生纳税义务前,不得将预缴增值税的主体转移至未缴纳增值税的主体。

根据财会[2016]22号文的规定,一般纳税人的增值税计提、抵扣、预付、支付等业务,采用简易计税法核算,采用简易计税明细账。因此,预缴增值税的简单税目需要通过简单税目来反映,这应该与预缴增值税的一般税目通过预缴增值税科目来反映差异。

根据上述规定,财会[2016]22号文对房地产开发企业预缴税金的扣除,是基于项目相应的扣除思路。这与税收政策不一致,导致税收会有所不同,对于这一问题笔者将在以下三个案例中详细阐述。

a项目在预售取得房款时不发生增值税义务,只需预缴增值税即可。由于房地产开发企业取得预缴款时,仅在次月纳税申报期内提前向国家主管税务机关缴税,5月份的会计处理不需要反映预缴增值税的处理情况,只需作以下分录:

(3) 2016年6月,a项目正式交房,获得后续房款1.05亿元。B项目符合预售条件,取得预售房款3.15亿元。

① a项目正式移交时,发生增值税纳税义务,需确认预收房屋款2100万元、后续房屋款10500万元收入会计专业方向并缴纳增值税,具体如下:

按照上述会计处理,简单税账户借方余额360万元。2016年7月,企业无需缴纳增值税,即a项目应交增值税540万元,抵减B项目预缴增值税900万元

综上所述,在房地产开发企业只有简单税目的情况下,无论是单项税目还是多项税目的税目核算存在差异,都可以通过简单税目的二级主体对相关业务进行清晰的核算。

案例二:明达房地产开发企业为一般纳税人,有C、D两个开发项目,均为新建项目,采用一般计税方法。

(1) 2016年5月,C项目预售收入5550万元,d项目不符合预售条件,仍在建设中。明达房地产开发企业于2016年5月购买了一批建筑材料,取得增值税专用发,含税价格1170万元,建筑安装服务增值税专用发票1.11亿元。这些专用发票在下个月申报截止日期前已核对确认。

① 对于C项目,房屋预售款取得时不发生增值税义务,只需预缴增值税即可。由于房屋开发商在取得预缴款的次月纳税申报期内,仅提前向国家主管税务机关缴纳税款,5月份的会计处理不需要反映预缴增值税的处理情况,只需作以下分录:

② 采购的建筑材料入库时,建筑安装人工费计入开发费。由于增值税专用发票未经鉴证,需对纳税主体进行过户鉴证。具体会计分录如下:

(2) 2016年6月纳税申报期内,填写增值税预缴税额表,C项目预缴增值税分录如下:

(4) 2016年6月,C项目竣工交房,后续交房款2.775亿元,C项目土地出让金收据上显示的金额为1.11亿元。项目D符合预售条件,取得预售住房资金3.33亿元。

① C项目竣工交付时,发生增值税纳税义务,预交房屋款5550万元,后交房屋款2775万元,确认并缴纳所得税和增值税,并分录如下:

(5) 2016年7月纳税申报期间,填写增值税预缴表,D项目增值税预缴分录如下:

根据上述会计处理,应纳税款未缴增值税主体贷方余额为780万元,表明企业7月份申报的应缴增值税为780万元,另有900万元预缴增值税。

但根据税收政策,D项目7月份预缴增值税900万元,可直接冲减C项目应缴纳的增值税,扣除后企业7月份应纳税额为0,预缴增值税余额为120万元。

综上所述,当房地产开发企业只有一般税目时,单个税目或多个税目会存在税负差异。对于这种差异,笔者建议按实际申报缴纳的税款进行会计调整,并可分为以下几项:

在申报期内经过上述处理,即在D项纳税义务发生前,结转到未缴增值税主体,在这里仍按税收政策原则进行抵扣,使税收保持一致。

案例三:明达房地产开发企业为一般纳税人,有两个开发项目a、B,均为老项目备案。还有两个开发项目,C和D,是新项目,采用一般税收计算。

(4) 2016年6月,a项目正式交房,获得后续房款1.05亿元。B项目符合预售条件,取得预售房款3.15亿元。C项目竣工交房后,后续房款为27.75万元,C项目土地出让金收据上显示的金额为1.11亿元。项目D符合预售条件,取得预售住房资金2.22亿元。

经以上会计处理:应纳税款未缴增值税科目贷方余额180万元,表明一般税目应缴增值税180万元。

但是,根据现行税收政策,从增值税纳税申报表的结构来看,简单计税和一般预缴的增值税可以抵减简单计税和一般应纳税额。因此,报告期2016年7月,明达房地产开发企业应纳税额为零,预缴增值税余额为180万元,可结转下期继续抵扣。

综上所述,房地产开发企业在简单税收项目和一般税收项目并存的情况下,必然存在税收差异。对于上述差异,笔者建议根据实际纳税额进行会计调整:


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